中国养老康健齐产业链生长讲演(2018)连载一

和君康健养老研究中心

资产盘活:形式晋级,带来盘活存量资产新时机

养老地产从2013年政策元年以来,逐步成为养老效劳范畴革新的重点,从地皮供给、优惠勉励、政策羁系、融资形式等方面,加速推动养老地产的生长历程。正在取养老地产相干的要害政策取要素环节中,“地皮供给”成为限定养老地产生长范围、运营形式及整体代价有效性的要害要素。远几年,跟着宏观用地政策的收紧,建立用地的可应用空间逐步支窄,怎样更好天应用增量用地,和新生范围较大、本钱较低的存量用地,尤其是企业的自有用地,尤其是工业用地等非养老效劳设备用地开辟养老项目,成为进军康健养老家当的企业必需思索的题目。

一、增量改存量动员现有存量资产的盘活

(一)地皮政策严控增量同时,勉励盘活存量

改革开放以来我国经济飞速生长,但也遗留了大量经济发展题目,个中存量资产管理就是主要的一块。当前,存量地皮措置已同处理资金沉淀、项目迁延等题目并列,成为稳增进攻坚战的主要抓手。

2014年国土资源部公布《关于推动地皮勤俭集约应用的指点看法》,要求严控建立用地增量,盘活存量,严控城市新区无序扩大,增强建立用地全程羁系及执法监察,同时制订勉励政策,构成勤俭集约用地的激励机制。

2016年国土资源部印发《关于深切推动城镇低效用地再开辟的指点看法(试行)》中指出:勉励本国有土地使用权人停止革新开辟,除有关法律法规,和国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让条约明白划定大概商定该当由当局发出地皮使用权的地皮中,正在相符计划的条件下,本国有土地使用权人可经由过程自立、联营、入股、让渡等多种体式格局对其运用的国有建立用地停止革新开辟,革新开辟地皮需解决有偿使用手续,相符和谈出让前提的,可依法接纳和谈体式格局。

(二)国度勉励盘活存量社会资本生长养老

2016年十六部委发文《关于支撑整合革新存量社会资本生长养老效劳的关照》中指出勉励盘活存量用地用于养老效劳设备建立。2017年《关于应用当局和社会资源协作形式支撑养老服务业生长的实行看法》中指出勉励当局将现有公办养老机构交由社会资源方运营管理。支撑构造、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等,经由过程PPP形式转型为养老机构,吸引社会资源运营管理。勉励商业地产库存下、出租易的中央,经由过程PPP形式将存量厂房、贸易设备及其他可应用的社会资本改形成养老机构。

二、存量资产盘活带来沉资产运营形式新途径

存量资产转型偏向许多,但从2017年整年来看,现在存量资产转型养老政策尤其利好。能够转型养老的存量资产重要为以下几种:工业用地、社区服务用地、公共事业用地、公益用地、烂尾楼盘、办公楼、公用设施用地、园林地区、存量旅店及度假村、集体用地、旅游用地。个中触及最多且具有代表性的为工业用地、公共事业用地和办公楼,很多央企及中央国企,皆凭据自有存量用地的特征属性,经由过程种种协作开辟体式格局,理论着存量资产盘活开辟养老服务项目的沉资产运营形式新途径。

(一)工业用地革新养老项目:重庆中梁镇的“当局建立+村集体运营”形式

重庆市沙坪坝区中梁镇原为机器加工企业聚集天,地区内有近100家机器加工企业。跟着机器加工行业产能过剩,多半企业绰绰有余致使开张或低效运作,正在国度清算僵尸企业举动中,中梁镇泛起大量存量地皮。正在国度支撑养老后,本地当局对8000多平方米的产业厂房停止了适老化革新,充分利用本身资本取情况上风,生长客居养老和病愈养老,重要面临生机白叟,建立特征养老园区。

正在运营形式上,中梁镇养老园区由当局同一革新建立,而将运营权交由村委会构造的村民集体手中,由村集体停止养老项目的详细运营取管理,这类“当局建立+村民集体运营”的自力更生形式,不但效劳区域内有需求的养老人群,同时面向地区中停止康养、客居效劳的欢迎,成为我国当局主导型存量资产革新养老服务项目的典范形式之一。

(二)公共事业用地革新养老项目:不老山庄的“存量地皮使用权租让”形式

天开瑞祥不老山庄,位于北京人文大学康庄校区内,由2栋本学生宿舍楼停止适老化改建而成。北京人文大学为最早一批的民办大学,其校区浩瀚,后果多种缘由,局部校区闲置,其地皮和修建变成存量资产。国度支撑养老后,北京人文大学康庄校区把局部房产以租赁情势出租给天开瑞祥摄生养老院,由不老山庄为主导,对租赁校区的存量资产停止革新运营,正在当局等多方支撑下创办不老山庄。

项目计划用地860余亩,总建筑面积为30万平方米,一期养老中央占地139亩,建筑面积3.5万平方米,包孕一个远-88128cc官网中央1.5万平方米的养老居住区。现在不老山庄共有1078个床位,以生机白叟为主,生涯、康乐、康健为三大核心理念运营的父老乐土,为白叟供应半年以上长住和留鸟式客居效劳。-金莎娱乐场官方网站

(三)社区贸易用地革新养老项目:尾开寸草“协作共建”形式

尾开集团为北京市属大型国企,以房地产开发取运营为主营业务。经由30余年的生长,现在物业管理面积4500万平方米。多年的房地产开发进程,使得尾开集团旗下积累了很多已高效应用的物业资产,且多半散布正在大型寓居社区内,周边配套完全、就诊便当,改建运营养老效劳设备项目具有自然的“存量资产上风”。

20168月,尾开寸草推出第一野生老机构,也是天下尾个复合介护型养老设备树模项目——尾开寸草学知园项目正式对外业务。该项目由尾开集团对自有本商务办公楼停止改建装修,并交由寸草春晖团队停止现实的运营管理。周边社区配套、医疗资本极其雄厚。

该项目标胜利落地取运营,也为国企应用自有存量资产革新和取专业实行运营团队的协作共建撬动公司养老家当理论,探究了一条可行的形式途径,建立了一个典范的胜利案例。

(四)宗教用地革新养老项目:广安禅寺“养老功用拓展”形式

浙江建德广安禅寺,应用寺院内部的多处闲置衡宇,重新装修正形成适老化室庐,对外停止运营。寺庙奇妙借用本身禅寺资本,对接传统文化,为老人们养老供应一方好行止的同时,更是正在打造一个养老的共同体,寺院、僧众、义工、老人和后代支属等多方气力配合到场,让佛门清净天成了老人们的心安之处。

禅寺现有55位来自全国各地的白叟正在此常住养老。比拟那些硬件设备比豪华拼高端、造价高贵的养老机构,偏安一隅的广安禅寺安养院异常质朴。除为白叟康健和生涯轻易思索对全院一切洗手间停止了真空茅厕革新中,432间寮房,陈列部署皆很简朴。

三、存量资产盘活转型养老效劳的实行发起

第一,正在家当导入上,存量资产改建养老效劳的中心是“养”。正在地产转性取从新应用基础上,存量资产盘活需求越发注意落地康养家当内容的计划设想取落地,制止堕入传统地产开辟“快销赚快钱”的旧有形式,小心养老设备用地的政策限定取羁系。

第二,正在计划设想上,存量资产正在改建养老效劳设备的计划、设想、配套设备和装备中均应表现生态、环保、平安、体恤等特性,同时项目容积率、绿化率、大众活动空间和电、透风取采光等方面皆要注意老年人的要求和感觉。一方面,注意户型设想的温馨性、整体情况的文雅性、外出交通的便当性、日常平凡生涯的安全性;另一方面,注意产物配套设备的适老化细节设想。

第三,正在功用整合上,因为取传统室庐产物的目的客群差别,正在存量资产转型养老项目开辟中需求注入更多的医疗康健管理、文化娱乐及家政物业等“硬”效劳,这些需求企业鼎力大举投入和整合资本。

第四,正在盈利模式上,存量资产转型养老服务项目果其地皮性子差别、定位差别,盈利模式有产权贩卖、租赁、持有运营和混淆运营等差别形式,企业须全身心投入、全方位效劳、“绑缚式”负担风险。

第五,正在资源整合上,养老项目多投入周期较少、投入资金较大,需求整合大量的家当资本,再加上行业内多半项目都是摸着石头过河,当局的配套政策和行业标准皆没有明白,还没有现成的政策大概胜利的案例能够照搬,在这种情况下,不具有肯定经济实力和社会资本的企业,正在盘活存量资产转型做养老效劳理论中需稀奇郑重。

 

研讨团队简介

Ø 和君康健养老研究中心专注于健康养老家当的研讨及业务效劳,是和君集团行业专业化团队之一。-www.30064.com

团队专注于以养老为中心的大康健家当,以家当研讨取管理征询为根蒂根基,深切一线为各种企事业单位取研讨机构,供应康健养老产业政策取发展趋势研讨,市场调研取监测,可行性研究取概念性计划、室庐产物取配套设想、战略规划取落地计划,计谋实行领导、商业模式设想取优化、品牌提拔取营销推行、运营管理效劳、投融资平台搭建、人才培养等一站式解决方案。

多年来,团队经手项目远40个,调研各种养老项目、企业凌驾300家,活期公布养老行业年度报告、专题报告等家当讲演,到场多个国度课题研讨取蓝皮书撰写,活期举行专题研讨取行业论坛,以智力资本为中心,打造养老行业民间第一智库,络续为康健养老家当生长注入专业气力。